Contrat de location non meublée

20 septembre 2018
Contrat de location non meublée

Le contrat de location non meublée ou vide matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Certaines mentions et informations doivent obligatoirement y figurer.

Le contrat de bail doit être établi par écrit en autant d’exemplaires qu’il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution…).

Il peut prendre la forme d’un acte sous-seing privé ou d’un acte authentique.

Il doit être conforme au contrat de bail type réglementaire . En voici un exemple : contrat de bail logement non meublé (depuis le 1er août 2015)

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Contenu du contrat de location non meublée

Le contrat de location doit obligatoirement contenir un certain nombre d’informations concernant les parties, le logement et le loyer .

Les parties peuvent prévoir d’y inclure d’autres clauses sous réserve qu’elles ne figurent pas parmi la liste des clauses abusives (clauses ignorées car considérées comme non écrites).

Informations concernant les parties

Le bail doit préciser :

  • le nom et le domicile du propriétaire (celui du gestionnaire et son siège social si le logement n’est pas géré directement par le propriétaire) ;
  • les noms du ou des locataires ;
  • la date de prise d’effet et la durée du bail.

Informations concernant le logement

Le bail doit aussi préciser :

  • la consistance du logement et sa destination (bail d’habitation ou bail mixte, c’est-à-dire bail d’habitation et bail professionnel libéral) ;
  • la description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun ;
  • la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location (ou le dernier renouvellement) ;
  • la surface habitable du logement. Si elle n’est pas mentionnée ou est erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.

Informations sur le loyer et le dépôt de garantie

Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le contrat de location non meublée (bail). Ces informations peuvent varier selon la localisation du logement.

Cas général
  • montant du loyer et mode de règlement (par exemple, par chèque ou prélèvement automatique) ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
  • montant du dernier loyer acquitté par le précédant locataire ;
  • montant du dépôt de garantie s’il est prévu.
Paris
  • montant du loyer et mode de règlement (par exemple, par chèque ou prélèvement automatique) ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
  • montant du dernier loyer acquitté par le précédant locataire ;
  • montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré applicables au moment de la signature du bail ;
  • le montant du complément de loyer ;
  • montant du dépôt de garantie s’il est prévu.

Le locataire dispose de 3 mois, à compter de la signature du bail pour contester le complément de loyer devant la commission départementale de conciliation.

Informations concernant les frais d’agence

Si le bailleur fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner :

  • les règles relatives au partage des frais (reproduction de l’article 5 I de la loi de 1989 ),
  • les montants des plafonds de facturation applicables au locataire.
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Documents annexes au bail

Un dossier de diagnostic technique, qui comprend :

  • un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) si le logement date d’avant janvier 1949 ;
  • un état des servitudes « risques » et d’information sur les sols (ESRIS) si le logement est situé dans une zone à risque (inondations, séismes, avalanches, …);
  • un état de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans ;
  • un état de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans ou si le dernier certificat de conformité a plus de 15 ans.

En remplacement de l’état de l’installation intérieure de l’électricité, le bailleur peut fournir :

  • un état de l’installation intérieure de l’électricité réalisé depuis moins de 6 ans dans le cadre de la vente du logement ;
  • ou une attestation de conformité relative à la mise en conformité ou à la mise en sécurité de l’installation électrique délivrée depuis moins de 6 ans par un organisme agréé. À défaut, si l’attestation ne peut être fournie, la déclaration de l’organisme agréé.

En remplacement de l’état de l’installation intérieure de gaz, le bailleur peut fournir :

  • un état de l’installation intérieure du gaz réalisé depuis moins de 6 ans dans le cadre de la vente du logement ;
  • ou un état de l’installation intérieure de gaz réalisée depuis moins de 6 ans par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation (Cofrac).

le diagnostic amiante n’a pas à être annexé au contrat de bail, mais doit être tenu à la disposition du locataire qui en fait la demande.

D’autres documents doivent également être annexés au bail :

  • une notice informative ;
  • l’état des lieux d’entrée établi lors de la remise des clés et l’état des lieux de sortie réalisé lors de la restitution des clés ;
  • l’attestation d’assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire ;
  • l’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (câble, TNT, fibre…) ;
  • une copie de la convention Anah si le logement loué est conventionné ;
    une copie de la grille de vétusté si le locataire et le propriétaire ont convenu d’en appliquer une ;
  • si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété.

l’extrait porte sur la destination de l’immeuble, la jouissance des parties privatives et communes ainsi que sur la quote-part afférente au logement loué dans chacune des catégories de charges.

Si le logement est situé dans une zone d’habitat dégradé, sa mise en location (le renouvellement et la reconduction du bail n’y sont pas soumis) peut nécessiter (renseignez-vous auprès de la maire) :

l’obtention d’une autorisation préalable à annexer au contrat de bail ;
ou le dépôt d’une déclaration contre récépissé, dont une copie doit être remise au locataire.

Durée du bail

Le bail doit être conclu pour une durée minimum :

  • de 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier ;
  • ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (par exemple une société, une association).

Par exception, la durée peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans), mais d’au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles (exemple : retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement).

Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail.

Le propriétaire doit néanmoins confirmer au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, au minimum 2 mois avant la fin du bail que l’événement est réalisé et qu’il reprendra le logement à la date prévue.

Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu’au délai de 3 ans.

Renouvellement

À la fin du bail et à défaut de congé donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est renouvelé sur proposition du propriétaire ou reconduit automatiquement pour :

  • 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier ;
  • ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale.
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La législation concernant  le contrat de location non meublée peut évoluer. N’hésitez pas à vous renseigner auprès des services compétents afin d’être informé des dernières évolutions.